Att hyra ut en lägenhet i sin villa kan vara ett smart sätt att få extra inkomster och samtidigt nyttja bostaden bättre. Det kan också hjälpa till att täcka kostnader för lån och drift av fastigheten. I den här guiden går vi igenom vad du behöver tänka på när du hyr ut en lägenhet i din villa, vilka fördelar och nackdelar som finns, samt hur du kan hitta rätt hantverkare om du behöver bygga om eller inreda en separat lägenhet.
Inneboende eller separat lägenhet i villan?
När du hyr ut en lägenhet i din villa finns det två huvudalternativ: att hyra ut ett rum eller en del av huset där du bor tillsammans med hyresgästen (inneboende), eller att ha en helt separat lägenhet med egen entré och kök.
Om det är en inneboende krävs inget särskilt tillstånd, men hyresgästen måste ha tillgång till badrum och kök. Däremot, om du hyr ut en separat lägenhet i villan, ställs krav på takhöjd, brandsäkerhet, ventilation och tillgång till egen hygien- och matlagningsutrustning. Lägenheten måste även ha en egen ingång, och du får inte ha direktåtkomst till den från din egen bostad.
Många väljer att börja med att hyra ut inneboende eftersom det är enklare, men en separat lägenhet i villan ger ofta högre hyresintäkter och ökar fastighetens värde.
Fördelar och nackdelar med att hyra ut lägenhet i villa
Att hyra ut en lägenhet i din villa kan ge dig en extra inkomst som ofta är skattefri upp till 40 000 kronor per år. Detta kan också påverka möjligheten att få större lån eftersom hyresintäkterna räknas som inkomst.
En annan fördel är att du själv kan använda lägenheten när den inte är uthyrd, eller låta familjemedlemmar bo där, exempelvis barn som flyttar hemifrån men vill bo kvar nära.
En nackdel är att huset kan behöva byggas ut eller anpassas för att få plats med en egen lägenhet, vilket innebär extra kostnader. Dessutom kräver uthyrning tid och engagemang som hyresvärd, särskilt om det handlar om inneboende där du delar bostadsyta.
Välja mellan kataloghus och arkitektritat hus med uthyrningslägenhet
Om du planerar att bygga om eller bygga nytt för att kunna hyra ut en lägenhet i villan, kan du välja mellan kataloghus och arkitektritat hus. Arkitektritade hus ger större frihet att skapa en uthyrningslägenhet som passar dina behov och tomtens förutsättningar, medan kataloghus ofta är billigare och går snabbare att bygga men är mindre flexibla.
För en separat lägenhet i villan är det ofta bäst med arkitektritat hus, eftersom det underlättar planering av egen ingång och separata funktioner.
Vad kostar det att hyra ut lägenhet i villa?
Kostnaden för att bygga eller anpassa en lägenhet i villan varierar beroende på storlek, standard och omfattning. Att bygga till eller göra en separat lägenhet kan kosta mellan 28 000 och 40 000 kronor per kvadratmeter. Till det tillkommer ofta kostnader för arkitekt och projektering som kan ligga mellan 80 000 och 200 000 kronor.
Viktiga faktorer som påverkar priset är byggstandard, planlösning, och vilka installationer som krävs för att skapa en självständig lägenhet med egen entré och kök.
Vad påverkar kostnaden för att hyra ut lägenhet i villa?
Att inreda eller bygga en separat lägenhet i villan innebär ofta extra kostnader. För att lägenheten ska vara uthyrningsbar krävs minst ett eget kök och badrum, vilket är de dyraste utrymmena att bygga eller renovera. Dessutom behövs separata installationer för el, vatten och avlopp, vilket ökar kostnaderna ytterligare.
Hur många rum lägenheten får påverkar också priset, men fler rum kan ge möjlighet till högre hyra. Kom ihåg att detaljplaner i området kan begränsa vad du får bygga. Det kan vara värt att kolla upp vilka regler som gäller, exempelvis om attefallsregler kan användas för att bygga till eller inreda en lägenhet utan bygglov.
Valet av material och standard spelar stor roll för slutpriset. Som fastighetsägare kan du själv påverka kostnaderna genom att välja material av olika kvalitet till kök, badrum och golv. Att hålla utkik efter erbjudanden på byggmaterial kan hjälpa dig att spara pengar utan att tumma på hållbarheten. Billigaste materialen är sällan ett bra val, men det finns ofta prisvärda alternativ som håller länge.
Du behöver inte alltid ha samma standard i lägenheten som i huvudbostaden. Att investera lite extra i lägenheten kan dock vara lönsamt eftersom det möjliggör högre hyra och ökar värdet på fastigheten, särskilt i attraktiva områden. Om du planerar att själv bo i lägenheten senare kan det vara klokt att bygga hela huset i samma standard från början.
Speciallösningar som anpassas efter potentiella hyresgästers behov kan också påverka kostnaden, men ökar ofta chansen att snabbt hitta bra hyresgäster.
Varför är det lönsamt att hyra ut lägenhet i villa?
Hyresintäkter från uthyrning av lägenhet i villa är skattepliktiga, men du får göra ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per år. Om din hyra överstiger detta belopp beskattas du på överskjutande del. Utöver det kan du även göra avdrag på cirka 20 % av hyresintäkten. Det är därför viktigt att känna till vilka skatteregler som gäller vid uthyrning.
Många väljer att inreda eller bygga en separat lägenhet i villan just för att skapa en långsiktig ekonomisk trygghet. Att planera för uthyrning redan vid husbygget ses som en god investering eftersom fastighetens värde ofta ökar samtidigt som du får en inkomstkälla.
För vissa är uthyrningslägenheten en temporär lösning, exempelvis för barn som flyttar hemifrån men vill bo kvar nära. Investeringen kan då ofta betala sig själv innan lägenheten tas i egen bruk.
Hur lång tid tar det att inreda eller bygga lägenhet i villa?
Tiden för att bygga eller anpassa en lägenhet i villan beror på projektets omfattning. Ett vanligt villabygge tar vanligtvis 9–12 månader, inklusive planering och byggnation.
Processen startar ofta med bygglovsansökan och projektering, som kan ta 4–6 månader. Därefter följer val och upphandling av entreprenör, vilket kan ta ytterligare 2–3 månader.
Själva byggnationen – från markarbete och grundläggning till stomresning och takläggning – kan ta mellan 4 och 8 månader, beroende på husets komplexitet. Slutligen görs invändiga arbeten som el, VVS och ytskikt under 2–4 månader.
Att bygga en separat lägenhet behöver inte nödvändigtvis ta längre tid än att bygga ett hus utan uthyrningsdel, men detaljer som egen entré och extra installationer kräver noggrann planering.
Regler och tillstånd vid uthyrning av lägenhet i villa
Att bygga eller inreda en uthyrningslägenhet i en villa kräver ofta bygglov, vilket hanteras av byggnadsnämnden i din kommun. För att få bygglov krävs detaljerade ritningar och dokumentation som visar hur lägenheten är planerad.
En separat lägenhet måste vara fullt utrustad med kök, badrum och egen entré. Det får inte heller finnas intern passage från huvudbostaden till uthyrningsdelen.
Det är alltid viktigt att kontakta kommunen tidigt i processen för att klargöra vilka regler som gäller och för att undvika onödiga förseningar.
Kom igång med att hyra ut lägenhet i villa
Börja med att planera din uthyrningslägenhet noga. Om du bygger nytt eller gör större ombyggnationer kan det vara en god idé att anlita en arkitekt för att ta fram ritningar och sköta bygglovsansökan. Arkitekten kan också hjälpa till att anpassa lägenheten efter både dina och framtida hyresgästers behov.
När bygglovet är beviljat kan du börja leta hantverkare. Många entreprenörer vill ha bygglov klart innan de lämnar offerter, så var ute i god tid. Jämför gärna flera offerter för att hitta rätt kompetens och pris för ditt projekt.
Vill du ha hjälp att hitta hantverkare för att bygga eller inreda en uthyrningslägenhet i din villa? Det finns tjänster som kan koppla ihop dig med kvalificerade hantverkare i ditt område, utan kostnad eller förpliktelser.